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      2. 中信證券訪談北京物協,哪些話題受關注?

        發布時間:2021-08-17 閱讀次數:757

        近期,中信證券就市場關心的物業管理行業相關問題,訪談了北京物業管理行業協會。以下為訪談內容摘錄:

        1、如何理解物業管理服務行業的質價相符原則?

        就物業管理行業而言,質價相符意味著物業服務內容、物業服務標準和物業服務收費價格的有效匹配,所謂一分錢一分貨。

        物業管理市場中,物業管理區域的全體業主可根據其樓宇硬件水平、個人付費意愿和支付能力選擇不同檔次的軟件服務,從而支付相應的費用。

        而物業服務企業則必須確保提供的物業服務符合相應法定和約定的內容。

        2、如果企業通過管理提效,科技賦能,得以在提升業主滿意度的同時,降低物業服務的成本,您認為該企業可以獲得略超過行業平均水平的利潤嗎?

        物業服務企業目前通過高效化管理、規?;洜I、智慧化提升等手段可以在獲取業主滿意度提升的同時,有效降低物業服務成本,獲取更高利潤。目前,上市物企通過采取上述一些經營手段,普遍利潤率在30%左右,遠高于行業平均水平。

        3、如何理解物業管理助力基層治理?

        《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》第五十一章第二節“健全社區管理和服務機制”指出:

        推動社會治理和服務重心下移、資源下沉,提高城鄉社區精準化精細化服務管理能力?!晟瞥鞘猩鐓^居委會職能,督促業委會和物業服務企業履行職責,改進社區物業服務管理。構建專職化、專業化的城鄉社區工作者隊伍。

        物業服務企業是社區治理的重要參與主體,將物業管理納入社區治理已成為各方共識。

        一是應充分發揮基層黨組織的在社區治理中的核心指導作用。歷史的經驗表明,在物業管理活動中堅持黨的領導,既符合當前的實際需求,也是解決社區治理矛盾的一劑“靈丹妙藥”。

        二是應充分調動社區居委會、業主組織、物業服務企業、社會組織等各方主體積極性,推動構建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區治理體系。

        三是應厘清物業服務責任邊界,區分商業行為和社區治理,委托物業服務企業承擔社區治理等公共服務事項的,應當向物業服務企業支付相應費用。

        物業服務活動應遵循契約精神,一些超出物業服務合同約定范圍和內容的服務,雖然可能是出于公共利益或緊急需要,但卻實際增加了企業經營成本,應當對物業服務企業做出相應的對價補償。

        4、在國家對教培行業改革的大背景下,有人說,既然物業管理助力基層治理,就應該否定物業管理行業的市場化屬性,并將物業管理公司改注冊為公益性質的非盈利團體。您認為這種理解是否妥當?這是否符合政府文件的精神?市場化的物業管理公司,是否真的在助力基層治理方面有所作為?是否贏得了政府的認可?

        物業管理的本質是基于建筑物區分所有權的民商事法律行為,其存在基礎和發展路徑具有鮮明的市場化和專業化特征。

        一路走來,物業服務行業正是因為破除了其原始的福利性和低端化,才獲得如今飛速的發展。

        基層社區治理是賦予和添加在物業服務企業肩上的一項準公共服務義務和社會責任,其必須建立在物業管理區域的物業管理民事法律行為基礎之上,否則就是無根之木。

        試圖將物業管理公司改注冊為公益性質的非盈利團體是走回了計劃經濟的老路,既不符合政府文件精神,也不具備生存土壤。

        市場化程度和管理服務水平越高的物業企業,越能高效和積極的配合基礎社區治理工作。

        5、協會是否鼓勵良性競爭和優勝劣汰?是否鼓勵業主公開透明選聘好的物業管理公司?

        對于物業行業管理而言,教育要有示范力,規定要有約束力,懲治要有震懾力,對個別“害群之馬”應當施行最嚴厲的懲戒措施,避免出現劣幣驅逐良幣的現象。

        行業自律是行政監管的有效補充。

        一方面,各級物業管理行業協會應當圍繞規范市場秩序、健全自律制度、建立約束機制等職責多做文章。對嚴重違法違規、情節惡劣的物業服務企業和直接責任人員,可從協會層面納入黑名單,清出市場。

        另一方面,物業管理行業協會也將繼續推動自身的改革發展,加快成為自主辦會、服務為本、治理規范、行為自律的社會組織。

        北京物業管理行業協會堅持構建良性競爭的行業態勢,推動形成優勝劣汰的市場法則,推薦業主公開透明選聘優質的物業服務企業開展服務。

        6、2021年初十部委發文鼓勵物業管理公司開展養老,托幼,家政等延伸服務,探索物業服務,生活服務的模式,這一政策態度是否發生變化?

        “十部委通知”提出促進線上線下服務融合發展,鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸,探索“物業服務+生活服務”模式。

        其內在邏輯和政策指向并未發生實質性變化,物業服務行業應當以大視野謀劃大格局,提升發展理念,充分意識到這是為貫徹落實黨中央、國務院“六穩”、“六?!惫ぷ魅蝿?,進一步擴大內需特別是有效促進消費,推動經濟供需循環暢通的國家策略。

        物業服務企業應當以大項目推動大發展,搭建智慧物業平臺,對接各類商業服務,構建線上線下生活服務圈,滿足居民多樣化生活服務需求。

        7、如何理解小區維修養護問題?政府是否正在推動提高維修資金利用率,從而避免老舊小區設施設備不斷老舊?政府具體有哪些舉動?您覺得提高維修資金利用率,有助于小區業主滿意度提高嗎?

        住宅專項維修資金是物業的“養老金”。

        隨著住宅使用年限增長,動用專項維修資金維修、更新及改造房屋共用設施設備的需求也在上升。

        為提升維修資金使用效率,新生效的《民法典》在《物權法》第76條基礎上作了修改完善:

        一是將使用建筑物及其附屬設施的維修資金單列一項,并降低通過這一事項的表決要求。二是適當降低業主作出決議的門檻。

        而《十部委通知》在此基礎上進一步提出幾點意見:

        一是倡導簡化維修資金使用流程。二是涉及到電梯、水泵、消防設施故障和外墻防水損壞等安全隱患的緊急維修應遵循特事特辦,急事急辦的原則處理。三是探索在物業費列支范圍之外,使用維修資金購買電梯安全責任保險。

        提高維修資金利用率,將有助于提高住宅區業主滿意度,進一步增強人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。

        8、如何解決部分物業管理項目,尤其是老項目盈利空間小,甚至是虧損的問題?協會是否支持在公平公開,質價相符的情況下,推動一部分項目價格動態調整?您認為政府對此態度如何?

        近年來,不斷攀升的人力成本、能源和物料價格和始終不變的物業服務收費價格之間的矛盾已成為制約物業行業良性發展的重要因素。老舊小區物業費收不抵支現象尤為突出。

        物業行業協會要監測并定期公布物業服務成本信息和計價規則,供業主和物業服務企業協商物業費時參考。引導業主與物業服務企業通過合同約定物業服務價格調整方式。

        物業服務價格實行政府指導價的,由有定價權限的價格部門、住房和城鄉建設部門制定并公布基準價及其浮動幅度,建立動態調整機制。

        《十部委通知》提出完善物業服務價格形成機制。住宅小區物業管理服務收費和停車場停車服務收費均已挪出政府定價目錄,屬于政府指導價或市場調節價的管理范疇,而《北京市物業管理條例》更是明確了住宅物業費只適用于市場調節價范圍。

        針對物業費調價難這一突出問題,《十部委通知》提出可根據服務標準和物價指數等因素動態調整,這一規定為加快形成“質價相符”的物業服務費價格形成機制和動態調整機制提供了政策依據。

        9、如何看待物業管理公司在抗擊疫情中發揮的作用?在全國疫情散發的背景下,物業管理公司下一步應該如何配合政府做好抗疫工作?

        2020年春節,新冠肺炎病毒突襲而至,疫情來勢洶洶。在疫情期間,全國20多萬家物業服務企業、1000多萬物業人與廣大業主一起,進行了一場驚心動魄的社區抗疫大戰,經受了一場艱苦卓決的歷史大考,取得抗擊新冠肺炎疫情斗爭重大戰略成果。

        在疫情防控工作中,物業服務企業面臨著防控物資短缺、采購渠道不暢,防控成本激增等經營困難,以及應對多頭管理、防控任務過重等管理困難。

        令人欣慰的是,中央及地方支持性政策及時到位,行業協會相關業務指引陸續出臺,為抗疫中的物業服務人提供了暖心保障和堅強后盾。

        “治療一線在醫院,防控一線在社區”,物業服務企業在社區疫情防控中發揮了至關重要的作用,也獲得了行政部門和廣大業主重新認識和高度評價。

        下一步,物業服務企業應深刻認識疫情防控工作的復雜性和長期性,堅決杜絕松懈麻痹思想,慎終如始地繃緊疫情防控這根弦。在政府部門指導下,從嚴從實從細落實常態化疫情防控措施,齊抓共管織牢織密疫情防控網。

        (來源:中國物業管理 )

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