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      2. 《民法典》中物業管理要點!知識全抓獲!

        發布時間:2021-01-21 閱讀次數:1159

        轉自:物業資訊

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        住有所居濟特困  物權限制構平衡

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        【疑難困惑】

           梁三婆擁有A住房,晚年一直由保姆張梅陪護,彼此親密無間。梁三婆看到張梅60多歲,孤身一人,擔心自己過世后,張梅無房居住。梁三婆自書遺囑:我死后,女兒繼承A住房;張梅有生之年對該住房享有永久居住權。梁三婆過世后,女兒對外出讓該住房,要求張梅搬走。張梅好在梁三婆生前給了她居住權遺囑,否則,真不知咋辦?  

        【民法典據】

           第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要。第三百七十一條 以遺囑方式設立居住權的,參照適用本章的有關規定。

        【律師釋法】

           居住權是一種用益物權,是對特殊困難群體“住有所居”在法律上的特別保障,可以對抗新的所有權人、抵押權人、繼承人……;但是,居住權人不能將其出租、出讓、繼承,這有利于實現物權的平衡性。


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        預告登記防風險  三月失效須謹記

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        【疑難困惑】

           付阿姨購買一小區住宅現房,但未能即時辦理商品房預告登記。開發商見房價大漲,出于利益驅動,“一房二賣”出售給張三豐,即時辦理了預告登記和不動產登記。付阿姨遭遇權利損害,該怎么辦呢? 

        【民法典據】

           第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的,預告登記失效。

        【律師釋法】

           房屋買賣協議不能產生物權效力,其物權存在許多不確定性;為防止“一房二賣”等道德風險,買受人在房屋買賣過程須即時辦理預告登記,即時獲得不動產權證。

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        業主表決事項明  小區和諧少紛爭

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        【疑難困惑】

           興旺物業公司擅自出租小區外墻、電梯廣告位,收取租金據為己有;據此,業主高文起訴至法院。法院審理認為:小區共有部分招租應提交業主大會共同決定,收益應納入小區公共財務收支;判決物業公司依法糾正。

        【民法典據】

           第二百七十八條 下列事項由業主共同決定:(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動。

        【律師釋法】

           新增“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”為須由業主表決的重大事項;這有利于小區業主行使自治權,維護小區業主整體利益。


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        添附歸屬多因果  意思自治勵善行

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        【疑難困惑】

           張某代管劉某住房期間,擅自投資8萬元將劉某住房修繕一新,加蓋兩間廂房。劉某退休返回原籍,讓張某騰還房屋。張某要求劉榮支付他8萬元投資,劉某斷然拒絕。二人糾紛咋解決呢?

        【民法典據】

           第三百二十二條 因加工、附合、混合而產生的物的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律規定;法律沒有規定的,按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的,應當給予賠償或者補償。

        【律師釋法】

           張某代管期間,擅自投資8萬元將劉榮住房修繕一新,加蓋兩間廂房,違背劉某真實意愿;張某應當承擔不利后果。但張某投資修繕是善意的有價值的,恢復原狀不利于社會財富保護和價值利用,劉榮可給予適當補償,獲得修繕添附。

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        農地流轉保安全  多渠鼓勵享物權

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        【疑難困惑】

           咱們應該怎樣處理好、保護好農村集體土地涉及的土地所有權、土地承包經營權、土地經營權三個權利關系呢?

        【民法典據】

           第三百三十九條 土地承包經營權人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權。第三百四十一條流轉期限為五年以上的土地經營權,自流轉合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請土地經營權登記;未經登記,不得對抗善意第三人。

        【律師釋法】

           頒發農村土地承包經營權證的前提條件是承包方與發包方簽訂農村土地承包經營合同以取得土地承包經營權,然后進行層報審批合格后,方可登記發放農村土地承包經營權證。農村土地經營權流轉需查明轉讓方是否取得農村土地承包經營權,這可增加土地流轉交易的安全性。

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        住宅用地自續期  費用減免依法理

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        【疑難困惑】

           竹林村的張花小夫妻擁有一處舊住房,但該宅基地期限僅剩20余年啦;該宅基地期滿后續期,是否要繳納費用呢?

        【民法典據】

           第三百五十九條 住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定辦理。

        【律師釋法】

           物權法規定宅基地期限屆滿的,自動續期。民法典在保障民眾居住權免費續期外,又為炒房者繳費續期提供了法律細則空間。

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        動產抵押設權限  保障經營利效益

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        【疑難困惑】

           白程等村民通過企業恢復生產經營,實現企業欠付林木貨款收回;但又擔心困難企業恢復生產經營收益被其他債權人主張債權,咋辦呢?

        【民法典據】

           第四百零四條 以動產抵押的,不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人。

        【律師釋法】

           白程等村民為了實現企業欠付林木貨款收回;可將村民林木貨物動產設定為企業動產浮動抵押債權。


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        抵押財產可轉讓  鼓勵交易保債權

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        【疑難困惑】

           白甲將其住房與銀行簽訂《抵押借款合同》,辦理了抵押登記。抵押貸款期間,白甲將該住房出讓給李奎,白甲未征得銀行同意,白甲未將抵押貸款告知李奎。面對雙重法律關系,該咋辦呢?

        【民法典據】

           第四百零六條 抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的,按照其約定。抵押財產轉讓的,抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的,應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的,可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。

        【律師釋法】

           該案例既鼓勵交易,又保護擔保物權。李奎可以要求辦理該房過戶登記;但是,李奎通過轉移登記而取得的該房所有權是有權利瑕疵的,即該房上設置的抵押權依然存在,不會因為該房所有權轉移了而消失,銀行作為抵押權人仍可主張該房優先受償實現債務。

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        動產擔保清償序  登記交付時間定

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        【疑難困惑】

           不同的債權人對債務人所有的同一動產,即辦理動產抵押登記,又交付質押并存時,債權清償順序怎么定?

        【民法典據】

           第四百一十五條 同一財產既設立抵押權又設立質權的,拍賣、變賣該財產所得的價款按照登記、交付的時間先后確定清償順序。

        【律師釋法】

           有證據證明債權擔保登記或交付時間先后的,其債權清償按時間先后清償;沒有證據證明的或同時辦理的,可按債權比例清償。

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        動產抵押雖優先  留置例外要注意

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        【疑難困惑】

           詹慶向阿根購買并接收了一套紅木家具,詹慶欠付阿根20萬元貨款;阿根為了貨款回收安全,即時與詹慶辦理了該套紅木家具動產抵押登記。詹慶鑒于該套紅木家具運輸中有破損變形,便將其交付劉芳修復,維修價款確定為15萬元;詹慶未能清償劉芳15萬元維修價款,劉芳留置該套紅木家具。咋辦呢?

        【民法典據】

           第四百一十六條 動產抵押擔保的主債權是抵押物的價款,標的物交付后十日內辦理抵押登記的,該抵押權人優先于抵押物買受人的其他擔保物權人受償,但是留置權人除外。

        【律師釋法】

           劉芳維修價款應當獲得優先清償,劉芳留置權優先于阿根的抵押權。

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        擴大擔保促經濟  新型杠桿要善用

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        【疑難困惑】

           潤金水泥公司前期投資水泥熟料生產線,價值1億元;后續投資尚需1億元沒有來源渠道,董事會一籌莫展。咋辦呢? 

        【民法典據】

           第三百八十八條 設立擔保物權,應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效的,擔保合同無效,但是法律另有規定的除外。
        擔保合同被確認無效后,債務人、擔保人、債權人有過錯的,應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。

        【律師釋法】

           企業可以利用融資租賃、保理、所有權保留等具有擔保功能的新型擔保合同工具,有效解決融資困難。


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        物權平等法保護  公私無別同尊重

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        【疑難困惑】

           苗山村王村長借口公共利益需要,違法強征強拆張澤華合法擁有的建筑物、構筑物;張澤華咋辦呢?

        【民法典據】

           第二百零七條 國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律平等保護,任何組織或者個人不得侵犯。

        【律師釋法】

           新法明確平等保護國家、集體、私人物權,使民眾具有財產安全感,從而有利于激活民眾創造社會物質財富的積極性,從而也體現了國家不與民爭利的治國理念。

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        物業共有創收好  業主共享勿貪占

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        【疑難困惑】

           雅林苑花園住宅小區業委會要求森林物業公司將該小區預收的物業管理費、各類押金、小區共有部分收益等232萬元即時移交該業委會;遭到森林物業公司拒絕。咋辦呢? 

        【民法典據】

           第二百八十二條 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。

        【律師釋法】

           小區共有部分產生收益歸屬權的確存在大量爭議。新法既鼓勵各方主體利用共有部分創造社會價值、經濟價值,又明確凈收益歸屬小區業主,這有利于實現利益平衡。

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        共有權人同議決  擅自處分自擔責

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        【疑難困惑】

           黃鑫未經妻子同意出賣夫妻共有房屋,買受人穎志請求黃鑫之妻周梅履行合同,周梅拒不協助辦理房屋權屬變更登記手續,人民法院依法駁回了買受人穎志的訴訟請求。咋辦呢?

        【民法典據】

           第三百零一條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的,應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但是共有人之間另有約定的除外。

        【律師釋法】

           未經其他共有人同意,擅自處分共有財產無效,買受人穎志只能訴求黃鑫返還購房價款;這是對共有物權安全性的法律保護,可以減少侵權行為發生。

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        按份共有優先權  轉讓告知不得少

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        【疑難困惑】

           童師因急需現金,在未告知其他共有權人的情況下,將新生街26號商鋪30%所有權作價80萬元轉讓給好友嘉慶。嘉慶要求該商鋪其他共有權人朱林協助辦理過戶登記;朱林堅持行使優先權,拒絕配合過戶登記。咋辦呢?

        【民法典據】

           第三百零六條 按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的,應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。

        【律師釋法】

           朱林主張的優先權,就是其享有對新生街26號商鋪30%所有權作價80萬元優先受讓的權利。只有朱林在被告知,同等條件下不受讓,嘉慶才有受讓機會。該項權利設置在于按份共有物權的人合性質,不同于股市股票交易的資合性質。

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        遺失物品需招領  無人認領歸國有

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        【疑難困惑】

           珍妮河邊人行道上拾得錢包,發現里面有2萬元人民幣現金等遺失物,立即交給了轄區派出所。派出所應該咋辦呢? 

        【民法典據】

           第三百一十八條 遺失物自發布招領公告之日起一年內無人認領的,歸國家所有。

        【律師釋法】

           派出所應按程序發布遺失物招領公告;期限屆滿,無人認領的,移交政府財政接管,歸屬國有;一年的公告期,充分體現了國家對待私權的尊重。

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        租賃在先得維護  抵押設定要關注

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        【疑難困惑】

           徐賢與杭波公司簽訂10年期2000平方米廠房租賃協議,交付占有使用;之后,杭波公司將該廠房用于銀行1年期抵押貸款500萬元,辦理了強制執行公證。貸款期限屆滿,杭波公司無法還本付息,銀行申請強制執行拍賣該廠房。徐賢咋辦呢? 

        【民法典據】

           第四百零五條 抵押權設立前,抵押財產已經出租并轉移占有的,原租賃關系不受該抵押權的影響。

        【律師釋法】

           新法體現了承租權和抵押權并存狀態下的矛盾沖突如何消解的公平正義法治精神;值得承租人和抵押權人高度重視,無論設立承租權或抵押權,必須明確其他物權是否存在以及存在狀況。


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        最高抵押立新規  意思自治更靈活

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        【疑難困惑】

           工商宣城龍首支行與柏冠公司簽訂300萬元《小企業借款合同》,發放了借款。柏冠公司用其所有的不動產抵押,與工商宣城龍首支行達成在24個月內提供4000萬元的最高額抵押貸款,且明確將前一貸款300萬元合并計入最高額抵押貸款范圍。為什么?

        【民法典據】

           第四百二十條第二款 最高額抵押權設立前已經存在的債權,經當事人同意,可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。

        【律師釋法】

           將最高額抵押擔保債權范圍賦予當事人協商確定;這有利于適應不同企業的融資需求,有利于促進經濟發展。

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        建設用地規矩明  交易安全勿馬虎

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        【疑難困惑】

           宜修林通過拍賣方式獲得嘉冠公司40畝國有工業建設用地;宜修林憑《競買成交確認書》不能辦理土地過戶登記。咋辦呢?

        【民法典據】

           第三百四十八條 通過招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的,當事人應當采用書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款:(一)當事人的名稱和住所;(二)土地界址、面積等;(三)建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間;(四)土地用途、規劃條件;(五)建設用地使用權期限;(六)出讓金等費用及其支付方式;(七)解決爭議的方法。

        【律師釋法】

           規范國有工業建設用地交易規則,細化建設用地使用權出讓合同條款,更契合《中華人民共和國城鄉規劃法》第三十八條確認的先規劃、后出讓規定。

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        海域物權入抵押  拓展融資新渠道

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        【疑難困惑】

           六花村委會為了發展村集體經濟,將8000畝海域使用權抵押給農業銀行,貸款200萬元,用于發展村集體海域養殖業。依據何在?

        【民法典據】

           第三百九十五條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押:(一)建筑物和其他土地附著物;(二)建設用地使用權;(三)海域使用權;(四)生產設備、原材料、半成品、產品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通運輸工具;(七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

        【律師釋法】

           將海域使用權納入抵押物范圍,這對促進資金融通、改善海域周邊營商環境帶來極大便利。

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