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      2. 物業公司究竟應該承擔多大的維修義務?

        發布時間:2020-09-21 閱讀次數:941

        轉自:物業管理資訊

        眾所周知,
        小區的物業公司在向業主
        收取物業費的同時,
        不僅肩負著管理小區衛生、
        維護小區治安等責任,
        而且對小區內的一些建筑物
        還負有維修的義務。
         這里提到的“一些建筑”究竟指的是哪些建筑?對于這個問題,業主們普遍存在著一定的誤區,他們往往將“一些建筑”的范圍進行“擴大”,認為物業公司既然向業主收取物業費,就要對小區內的所有建筑物負有維修的義務。這個觀點顯然是錯誤的……

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        案件回放

         某貿易公司購買了科技大廈的地下室作為廠房,三年后,該廠房的天花板開始出現漏水現象。

         貿易公司要求物業公司對此進行維修,物業公司進行幾次維修后未能根本的解決問題,經鑒定,該漏水現象是由房屋自身存在的質量問題造成的。

         此后,貿易公司再三要求物業公司對漏水進行維修但均被物業公司拒絕。為此,貿易公司要求減少支付物業費,物業公司不同意。

         于是,貿易公司停止了支付物業費。

         物業公司將貿易公司起訴至法院,要求其依照約定支付物業費。

        法院經審理查明,

        根據雙方簽訂的“物業管理服務合同”,

        物業公司僅對該建筑的公共部分負有維修義務。

         貿易公司上層并非大廈的大堂之類的公用部分,而是屬于另外一家企業所有,即漏水部位并非大廈的公共部位,物業公司對該部位沒有維修義務。

         因此,貿易公司應當按照合同約定的數額支付物業費。

         最終,法院支持了物業公司的訴訟請求。

        提 示

         建筑物根據所有權的歸屬可以分為公共部位和專有部位。根據住房和城鄉建設部2004年印發《前期物業服務合同(示范文本)》及住房和城鄉建設部、國家工商行政管理局1997年印發的《物業服務合同(示范文本)》的規定:“物業公司的維修義務是指對小區建筑物公共部位的維修?!?/span>

         共用部位:包括房屋承重結構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻面、屋面、樓蓋、屋頂傳達室及其他約定的公共部位?!?/span>

         此外,共用設施設備包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯。

         而且,對相關附屬建筑物、構筑物同樣負有維修義務:包括小區道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場等。

         業主所交納的物業費中,已經包含了對物業公司履行這類小修義務的費用。對于小區建筑物的專有部分,即各業主享有私人所有權的部分,并沒有包括在物業公司的維修義務范圍內。

         單個業主可以委托物業公司對自己所在的小區建筑物專有部分提供維修養護等服務,服務內容和費用由雙方另行商定。

         也就是說,在沒有特別約定的情況下,物業公司沒有義務對業主的房屋的自用部位、自用設施進行維修,如果物業公司應業主的要求進行了維修服務,有權要求業主支付相應的費用。

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         因此,如果物業公司沒有履行對公共部位、公共設施的維修義務,那么業主有權要求減少相應的物業費。

         但是,在沒有約定物業公司對業主專有的房屋或設備進行維修的情況下,業主不能以物業公司未履行維修義務為由要求減免物業費。

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