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      2. 《民法典》給行業帶來的四大變化

        發布時間:2020-07-14 閱讀次數:1495

        轉自:中國物業管理

          《民法典》的內容,涉及百姓的物權、合同、人格、婚姻家庭以及繼承等各個方面,同時對一些社會熱點、難點問題進行了規范?!睹穹ǖ洹氛匠雠_后,我國現行的民法通則、物權法、合同法、擔保法、婚姻法、收養法、繼承法、侵權責任法將被替代,不再保留。那么《民法典》的修訂將會對物業管理行業帶來哪些變化呢?


        變化一

        新增加了業主共同決定的事項

        修改業主共同決定事項的規則

           《民法典》第二百七十八條增加規定改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動,是業主共同決定的事項。

           這一內容來源于《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第7條,《民法典》物權編吸收了該司法解釋的經驗,補充規定為業主共同決定事項之一,主要原因是改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營性活動,是對業主共有部分的重大改變,涉及業主的重大利益,應當由業主共同決定。

           業主共同決定事項,首先必須符合表決的前提條件,即由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。只有在專有面積以及人數符合表決條件的情況下,才可以對重大事項進行表決,否則決議無效。針對籌集維修資金(不包括使用維修資金)、改建、重建建筑物及其附屬設施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動,應當由參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。至于其他事項,也需要參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

           總的來說,業主共同決定的事項涉及業主的切身利益。通過修改業主共同決定事項的決議規則,解決了實踐中業主決定難的問題,使決議的作出更加慎重。

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        變化二

        小區電梯廣告、外墻廣告收入等公共收益

        明確規定可以扣除合理管理成本

           《民法典》第二百八十二條明確建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。

           小區內屬于業主共有的收入主要有以下幾個方面:公共道路停車費(必須留有消防通道4.5米以上的距離,消防車通行4米、偶有非機動車輛留0.5米的距離);各運營商交納的場地使用費;信號輸入或改造費用;電梯間及樓梯間廣告收益;公共區域廣告收益等。

           無論是建設單位還是物業管理企業或者其他管理人,對其管理的區分所有建筑物的共有部分在不損害業主利益的情況下,是可以對其進行利用的,并且通過利用這些共有部分創造利益,使共有部分發生收益。由于共有部分的權利屬于全體業主,對其利用而增加的收益,也應當歸全體業主所有,只是利用共有部分的管理者可以扣除成本。

           公共收益本質上是建筑物及其附屬設施公共部分產生的孳息,物業人扣除合理成本后可以用于小區的建筑物及其附屬設施的維修維護,但應當明確記賬并定期公示公告。

        變化三

        明確物業服務合同地位

           《民法典》合同編新增了物業服務合同專章,明確了物業服務合同的地位,物業公司及業主發生物業服務糾紛時雙方合同主體可以依據合同約定主張權利義務,提供法律依據。

           且《民法典》第九百三十七條對于物業服務人也有了一定的變化,物業服務人不僅局限于物業服務企業,還有其他管理人。對于其他管理人,可以是業主委員會、社區也可以是其他企業機構,所以說這個條款的出現對于物業企業是否會造成大沖擊是不可知的。

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          《民法典》物業服務合同章對于業主及物業服務人的權利義務及合同的續訂、解除等事項都作了明確的規定。明確業主支付物業費的義務也明確規定物業服務企業不能采取停止供水供電、供熱、供燃氣等侵權方式催交物業費,對雙方的權利都進行了保障。


        變化四

        高空拋物墜物明確

        物業服務企業“第三方”責任

          《民法典》第一千二百五十四條規定,物業服務企業等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規定情形的發生;未采取必要的安全保障措施的,應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。

           相較于未修改前的《侵權責任法》涉及高空類案件的第八十五條“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害,所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的,應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后,有其他責任人的,有權向其他責任人追償?!焙偷诎耸邨l“從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害,難以確定具體侵權人的,除能夠證明自己不是侵權人的外,由可能加害的建筑物使用人給予補償?!?/span>

           分析之后,可以發現物業服務企業被額外附加了安全保障義務,其實也是為高空風險防范增加了多一層的保障。物業服務企業所提供的物業服務是一種公共性服務,其潛藏的公共風險也是巨大的,所以增加其承擔的法律責任更多的是希望物業服務企業提供的服務進行有質量的提升。

           通過這些變化我們不難發現,《民法典》的修改對于物業服務企業未來的日常工作是一個新的挑戰,在“保值”的同時需要“升值”;更是一個新的發展機遇,對物業服務合同地位的確認也是在肯定物業服務人的價值,物業服務越來越為大眾認可,物業服務行業會是一個潛力巨大的行業。物業服務企業應當緊隨市場發展步伐,不斷豐富業務板塊,積極探索服務創新,在實現規模擴張的同時,也越來越多地追求有溫度、人性化的物業服務,讓物業服務企業走的更長遠。

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