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      2. 放管服思維下的物業管理新規 山東印發最新物業維修資金管理辦法

        發布時間:2020-06-29 閱讀次數:1140

        轉自:中國物業管理協會

           近日,山東省住房和城鄉建設廳、省民政廳、省財政廳聯合印發《山東省住宅專項維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》),將于7月1日起施行。

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          《辦法》明確,維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造?!掇k法》適用于山東省行政區域內商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監督。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主,按照本辦法規定交存維修資金。

           對于本次出臺的《辦法》,多位業內人士在接受物業深度觀察采訪時表示,新規的出臺,對實現全體小區居民對物業服務的參與共管、基礎生活安全需求和居民追求美好幸福生活向往有非常重要的意義,并為維修資金的合法使用提供可靠的支撐。

        放管服思維下的新規

              此次出臺的新規,其實是對2015年版《山東省住宅專項維修資金管理辦法》的繼承和改進。與前作相比,新規進一步簡化維修資金的審批流程,提升使用效率。
           據魯商物業總經理劉加鵬介紹,“隨著山東省大力推進放管服”改革,部分市將維修資金管理權限下放至區,由各區負責維修資金的歸集、使用和管理具體工作,市級層面僅保留指導監督職能。相較之前的管理辦法,使用程序更加簡化、靈活和符合實際需要。
           除了簡化程序,《辦法》的制度設計也更具彈性。第十九條還規定:維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。計劃使用是指采取一次投票集中表決多個計劃維修項目的使用方式;一般使用是指采取傳統方法一次投票表決一個維修項目的使用方式;應急使用是指采取應急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。
           這樣的制度設計,可以根據業戶對房屋使用需求,為房屋及附屬的共用設施設備提供全壽命周期的維修資金使用保障,有效提升維修資金的利用效率。
           首先,根據物業公共設施使用的屬性和規律,物業服務企業可以將每年設施使用狀態統計,制定并提前申報報維修保養計劃,有效規避了設備設施的安全故障隱患發生;其次,對于影響業戶日常生活的電梯、消防設施等涉及人身生命安全的維修需求,設置應急使用流程,符合以人為本使用理念。

        解決維修資金交存問題

           一直以來,維修資金的交存問題都是多方共同關注的問題。為了有效解決這一問題,《辦法》專門用一章的篇幅,詳細規定了維修資金的交存。其中,《辦法》第十條固定:商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金,每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。出售公有住房的,售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取維修資金。
           第十一條規定:商品住宅的業主應當在辦理住宅交付手續前,一次性足額交存首期維修資金。至竣工交付尚未售出的住宅,由建設單位交存首期維修資金。
           隨著相關的政策制度健全、政府的正確引導,對于新建開放項目,維修資金收繳困難的問題已經基本得到解決。但是對于存在歷史遺留問題的老舊小區,收繳困難的問題依然存在。對此,劉加鵬從自身經驗出發,給出了解決建議:
         1、向未繳納業主宣傳國家專項維修資金的政策和業主收益;
         2、加大對典型未繳納業主走訪力度,做好政策與房屋使用權益意識的引導,逐步減少未繳納業主數量比例;
         3、充分利用國家相關法律條款,維護全體業主共同利益,利用和動員業委會及全體業主力量,對未繳納的業戶進行規勸,勸說其依法繳納。

        備受關注的住宅維修資金

           近年來,住宅維修資金的相關問題受到越來越多的關注。為了加強住宅專項維修資金管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護住宅專項維修資金所有權人的合法權益,全國各地陸續出臺了相關的法律法規。
           據不完全統計,自2019年下半年以來,已經有武漢、中山、蚌埠、唐山、鄂州、杭州等地推出了本地版的住宅專項維修資金管理辦法。
           除了全國各地獨立制定的相關法規,4月20日,財政部還制定發布了《住宅專項維修資金會計核算辦法》(以下簡稱《核算辦法》),將住宅專項維修資金作為獨立的會計主體進行會計核算,規范住宅專項維修資金的會計核算,保證會計信息質量。
           財政部會計司有關負責人就《核算辦法》有關問題回答記者提問時表示,過去對維修資金的會計核算,存在各地維修資金會計核算標準不統一、不規范的問題,導致主管部門在匯總數據時口徑不一致、數據不完整,不能精準施策。
           通過《核算辦法》統一會計核算標準,將有利于進一步規范住宅專項維修資金的會計核算,保證會計信息質量,促進維修資金的規范管理和安全有效使用。
           對于陸續推出的住宅維修資金管理法規,物業服務企業紛紛表示支持和歡迎。劉加鵬更是表示,各家規范化的維修資金管理,將有助于解決物業服務企業因無力承擔大中修保養項目引發與業主間矛盾,有利于提高物業服務企業的管理水平和社會美譽度,帶來良好的社會效應。同時,也是對業主產權房屋和物業,實現保值與增值重要保障。(物業深度觀察)

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