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      2. 物業的維修責任如何劃清?物業人不能糊涂!

        發布時間:2020-03-24 閱讀次數:1111

        轉自:物業管理資訊

           最近在工作中遇到這樣一件事,一業主家里暖氣漏水,找到物業公司,要求物業公司處理。小區已入住五六年,供暖系統的保修期國家規定是兩個采暖期,也就是說,早已過了保修期。暖氣屬業主自有,業主自有的設備超過保修期由業主自己負責,物業公司只負責公共部位、公共設備的維修養護,以及公共環境衛生、公共秩序的維護,不涉及業主自有部位。雖然我和業主反復解釋,業主還是難以接受。

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           類似的情況經常發生,業主因此對物業公司非常不滿,甚至出現矛盾糾紛。為什么會出現這種情況呢?我覺得主要有兩方面的原因。

           一是物業公司的工作人員對相關法律法規不太熟悉,對于業主或使用人報修的問題,責任劃分不清,導致服務不規范。該做的做了,不該做的也做了,還是得不到業主或使用人的認可,所以物業從業人員感覺很委屈。

           二是業主對物業公司的服務內容、服務范圍、服務質量標準等不太了解,認為只要交了物業費,物業公司就得什么都管,所以對物業公司的服務不滿意。業主不滿意就會拒交物業費,拒交物業費的后果是物業公司可能降低服務標準,服務標準降低,業主更不滿意,如此下去,就會導致惡性循環。當物業公司難以繼續經營的時候,就可能棄管。

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           出現這種情況該怎樣解決呢?

           對于物業從業人員來說,必須學習相關法律法規,以法律法規為基礎,以合同約定為依據,確定服務等級、質量標準并公示,接受業主或使用人的監督,為業主或使用人提供規范服務。

         根據物業管理條例第一章第二條規定,物業公司是按合同約定,對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護管理區域內的環境生和相關秩序的活動。這里所說的設施設備、場地是指公共設施設備、場地,環境衛生和秩序,也是指公共環境衛生和秩序。不涉及業主自有部位。

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           業主自有部位出現問題,怎么辦?

           在保修期內,由物業公司協調施工方或者開發商處理,超過保修期由業主自行處理。

           對于業主或使用人反映的問題,物業公司的從業人員一定要分清責任,哪些是物業公司該管的,哪些是業主自己該做的,哪些是開發商或者施工方的責任,哪些是專屬設備使用人的事情,哪些是政府相關部門應該解決的,還有哪些是需要動用維修基金來處理的。這些責任如果分不清,物業公司的服務就會處于混亂狀態。


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           怎樣分清這些責任呢?

           我曾經遇到過這樣一件事,有個業主說他家的電表壞了,電力公司讓他重新換一塊電表,他找到物業公司,說電表在地下室,屬于公共的,讓物業公司給他家更換電表。我說電表雖然在地下室,但屬于業主自有的設備,超過保修期,電表損壞應由業主自己負責更換,業主不認可,而且態度非常沖動。最后我提出個建議,讓他找個對物業服務比較了解的專業人士咨詢一下,看看我說的對不對。他按我說的找人咨詢,結果這個人的說法和業主一樣,應該由物業公司更換。我說你咨詢的人肯定不專業,你再找別人問問。這次他找的是房管局的領導咨詢,結果房管局的領導說電表是你自家吧的,和物業公司沒有關系,你自己更換。這下他不再爭辯了,并且為他的態度給我道歉。最后我和業主商量,讓業主買電表,我們物業公司派維修工幫忙給換上,業主也很滿意。    

           這就是責任劃分的問題,如果分不清責任,物業公司不知道該怎樣解決。

           之前我提到過幾個概念:保修期、自有部位和公共部位,這是劃分責任的基礎.


        保修期


        原國家建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》和國務院《建設工程質量管理條例》規定:

        1、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限。

        2、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏,為五年。

        3、供熱與供冷系統,為兩個采暖期、供冷期。

        4、電氣系統、給排水管道、設備安裝為兩年。

        5、裝修工程為兩年。

        6、其他項目的保修期由建設單位與施工單位約定。

        自有部位和公共部位


           自有部位也叫專屬部位,是指具有相鄰性質的空間使用權,原則上也就是門里的部分,門外的部分就是公共部位。當然門里部位也有個別的屬于公共的,公共部位也有屬于自有的,就像上面說的電表,雖然在公共部位,但屬于業主自有設備。這要看是一個業主使用還是多個業主共用。一個業主使用的無論是在自己家里還是在公共部位,都屬于業主自有的。而多個業主共用的,無論在公共部位還是在業主家里,都是公共的。

           自由部位的在保修期內,由施工方或者開發商負責維修,超過保修期由業主自己負責。

           公共部位的,保修期內由施工方或者開發商負責維修,超過保修期,小修由物業公司負責,大中修或更新改造,從公共維修基金中支付。   

           這就是我之前說的,哪些是物業公司的責任,哪些是業主的,哪些是開發商、施工方的,哪些是動用維修基金處理的,還有就是專屬部門的和政府相關部門的。 

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