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      2. 業主自家窗戶做廣告,物業公司有權管嗎?怎么管?

        發布時間:2020-03-04 閱讀次數:1625

        轉自:物業資訊

           隨著居住小區的規?;?、現代化,以及公司經營的信息化和專業化,小區內的個體商戶和中、小公司的數量不斷增多。

           有些業主為了招攬生意,在自家門前或是窗戶上張貼廣告宣傳自己的業務,一時間各種花花綠綠的廣告充斥了整個小區,迷亂了人們的雙眼。

           這種在自家窗戶上張貼廣告的行為雖然方便了做生意的業主但卻引起了小區其他業主的不滿,他們認為這種行為嚴重影響了整個小區的外觀,造成了整個物業的貶值。

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         究竟反對張貼廣告的業主對小區居住品質的要求是否應該得到滿足?

         物業管理公司和業主委員會是否有權對業主在自家窗戶上張貼廣告的行為進行管理?

         如果有管理權,它的法律依據又是什么? 

         一、業主在自己窗戶上張貼廣告的行為不應該被看作是純個人行為,而應該是涉及到整個小區整體利益的行為

                因為現代的小區作為一個整體,小區內的業主對房屋進行的任何事實處置都有可能影響到其他業主的權益?;趯π^整體的保值、增值需要,基于全體業主對居住品質的要求,小區里的任何業主都有義務維護小區的環境。

        二、業主大會、業主委員會有權管理和制止個別業主在自家窗戶上張貼廣告的行為


           業主大會的權利是基于法律的規定,業主委員會的管理權則是基于業主大會賦予的職權以及其自身負有的、監督業主公約實施的職責。

           按照《物業管理條例》第12條、第13條的規定:業主大會應由全體小區持有二分之一以上投票權的業主參加,并由參會業主所持投票權二分之一以上通過,可以作出決定,該決定對小區全體業主有約束力,全體業主必須執行。

           也即如果全體小區有投票權的四分之一以上業主作出決定,反對在小區張貼廣告,那么,所有業主必須遵守,理由是《物業管理條例》第7條第1項的規定:業主在物業管理活動中,履行下列義務:遵守業主公約、業主大會議事規則……以及該條例第17條第2款:業主公約對全體業主具有約束力的規定。

           也就是說:如果大多數業主反對在窗戶上張貼廣告,可以通過業主大會的形式把這個要求體現出來,制定這方面的制度,也可以賦予業主委員會這方面的職責,還可以把它寫進業主公約,讓全體業主遵照執行。

        三、物業管理公司同樣有權管理和制止個別業主在自家窗戶上張貼廣告的行為


        物業管理公司的管理權主要是基于三點:

        1.相關法規的規定;

        2.物業管理委托合同的約定;

        3.物業管理公司本身負有的、對物業承擔的保值、增值的職責。

        (一) 物業管理公司對小區張貼小廣告行為有管理權的法律、法規依據主要有:

           《物業管理條例》第46條規定:對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業管理企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。

           規定說明:居住小區的小廣告屬于自設廣告,其廣告形式為“其他形式”,所以,其張貼小廣告的行為也應經工商行政管理部門審批。如其未履行審批手續,是一種違法行為。物業管理公司依據《物業管理條例》第46條的規定,可認為在小區內自家窗戶上張貼廣告的行為屬于不合理的物業使用行為,物業管理公司應制止其行為,并有權向有關部門報告。

        (二)物業管理公司對小區張貼小廣告行為有管理權是基于物業管理委托合同和業主公約:

           物業管理公司應查看《前期物業管理合同》或與業主委員會簽訂的《物業管理委托合同》中對物業管理公司權利的約定,查看對此問題是否有管理權。物業管理公司也應查閱小區的《業主公約》,查看公約中對業主及承租人行為規范的規定,因為物業管理公司為了全體業主的利益或大多數業主的利益,也有權制止一些業主和使用人不符合小區公約的行為。如這些文件中沒有這些方面的規定,我們建議應予以補充。

        (三)物業管理公司本身負有的、對物業承擔的保值、增值的職責。

           這使得物業管理公司有權對一切有損小區全體業主或大多數業主利益的行為,或有礙物業管理的行為負有職責和義務。這也我們認為的最本質和最重要的依據?;谶@一點,物業管理公司就完全有權對類似張貼小廣告的行為進行管理,而無需有法律和合同為依據,這也是物業管理公司本身的職責所決定的。

           另外,需要明確說明的是:物業管理公司也有權要求物業使用人清除小廣告。主要依據是《物業管理條例》第48條第2款規定:物業使用人違反本條例和業主公約的規定,有關業主應當承擔連帶責任。該規定說明業主及使用人均應遵守業主公約,而物業管理公司有權對違反業主公約的行為進行制止,無論是業主還是使用人。

        其他說法


        居民在自家陽臺或窗戶上做廣告合規嗎?

        城管:需審批。

           “小區居民在自己家窗戶上做廣告,這種做法合理合規嗎?”近日,市民李女士向鹽城晚報記者反映說,她家附近幾個小區相繼出現了不少廣告牌,很不美觀。鹽城晚報記者采訪發現,特別是靠近商業街區、學校的小區,此類廣告牌特別多,而小區業主對此頗有怨言,卻又覺得“人家的地盤人家做主”,很難確定自己該不該管。

        廣告與小區環境格格不入

           李女士住在市區人民南路上一新小區。入住時,她發現不少業主窗戶上貼著裝修公司的廣告牌,之后又出現了“代伙”“補習班”的廣告牌。起初她也沒在意,但今年年初后,有戶居民將橫幅換成了電子屏,每到晚上,廣告發出的紅色燈光特別閃眼?!斑@些廣告在小區里,與小區環境格格不入!”李女士說。

           就李女士反映的問題,鹽城晚報記者進行了走訪,發現小區居民在自家陽臺或窗戶上做廣告的現象并不少見,廣告的內容多數為裝修、教育、美容等方面。沿路樓棟廣告牌的數量會更多,有的居民將醒目的廣告貼在窗戶上,有的是利用陽臺、窗下等空白墻面,張貼廣告,還有安置電子廣告屏。廣告大小不一、顏色各異,與周圍環境很不協調。

        廣告該不該貼?意見不一

           采訪中,一些住戶認為,在自家窗戶上打廣告,利用的是自己的空間,“我的地盤我做主”?!拔以谧约掖皯羯腺N廣告,遮擋的是自己的采光,又沒影響到鄰居,這有什么不可以的?”在陽臺上張貼廣告的一名居民說,他張貼的廣告,沒有周邊鄰居表示受影響。

           張貼廣告的業主認為對其他居民影響甚小。但是,不少市民對此做法持反對態度?!斑@些廣告內容五花八門,紅一塊、紫一塊,像一個個‘補丁’,很不美觀,和樓道里讓人討厭的‘牛皮癬’小廣告有什么分別?同樣影響了市容市貌?!笔忻駝⑾壬f,個別人還使用電子廣告牌,這應該屬于光污染,怎能說對其他鄰居沒有影響?

          “如果都是張貼在窗戶內側的廣告還好,而一些廣告牌是掛在陽臺外的,如遇大風,廣告牌很可能掉下來砸傷過往行人,存在安全隱患?!奔易『箨P路上一小區居民吳潔表示,居民在臨街陽臺上懸掛廣告牌,雖然使用的是自家“地盤”,但受影響的卻是他人。

        城管:“我的地盤”廣告需要審批

           大慶西路一小區物業公司經理陳虎說,物業作為服務方,維護小區環境整潔往往是寫進物業合同的。“根據合同規定,物業有義務勸阻在窗戶、陽臺設置廣告影響小區整體環境的行為?!?/strong>陳虎說,但是物業沒有執法權,不能采取強制手段清除廣告,勸阻和制止往往無效。

           小區居民可以在自家的陽臺和窗戶上做廣告嗎?對此,亭湖區城管局相關科室工作人員說,居民在臨街的自家陽臺或窗戶上做廣告,屬于戶外廣告的一種,根據我市戶外廣告管理辦法的相關規定,需要相關部門進行審批。

           居民在自家陽臺或窗戶上張貼廣告,由于違反了戶外廣告“統一規劃、合理布局、與周圍環境相協調”的原則,所以,城管部門一般不批準這類戶外廣告。如果居民在小區里面做窗戶廣告,可以和小區物業進行協調。城管部門提醒市民,居民私自在臨街的自家陽臺或窗戶上懸掛廣告,違反了市政設施管理條例的相關規定,將會受到處罰。

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